Cuando el Facility Management se encuentra con la construcción

When the Facility Management meets Construction

Esto que parece el inicio de una cita romántica, y que puede acabar en matrimonio, fue el planteamiento que utilicé hace unos días en la conferencia que di en Bogotá en la feria Internacional de la Construcción y Diseño. Por cierto, desde aquí agradecer la invitación y el trato al equipo de Sopórtica. Para nosotros como consultores, es importante atender a las llamadas de los proveedores de FM que se preocupan de promover la disciplina, ya que sin ellos, nosotros no podríamos desarrollar nuestro trabajo. Agradecer también a los organizadores del evento por el gran trabajo. Quede impresionado por el tamaño del espacio y del número de empresas expositoras y visitantes.

El planteamiento de mi charla se basaba en que es necesario pensar en la operación y funcionamiento de un edificio cuando se está construyendo. Decía de forma simpática, que si algo que se construye y no es para usarlo, se llama estatua y se pone en una plaza. No quise entrar en detalles sobre la información que tienen arquitectos e ingenieros, ya que muchas veces deben trabajar con datos que luego cambian o evolucionan conforme avanza el proyecto, afectando al resultado final. Traté de explicar de la forma más general posible, la necesidad de incluir en esas fases previas de concepción y de diseño del proyecto, aspectos que pueden condicionar el resultado final.

No se puede olvidar, que si el coste de la construcción de un edificio tipo de oficinas, representa en su totalidad una unidad, el coste que va a suponer tener este mismo inmueble operando durante 20 años, va a representar la nada despreciable cifra de ocho veces esa unidad. Este valor se puede incluso elevar a doce veces sí se trata de hospitales. Aunque los números varían, dependiendo de los servicios que se consideren y del nivel del servicio que se busque, son valores aceptados. Cuando hacemos los cálculos para determinar la inversión necesaria y los TOC (Total Occupancy Cost) estimados, en proyectos público privados o PFI, se hace de forma más precisa, y aunque estas proporciones pueden variar algo arriba o abajo, los valores sirven para ilustrar la importancia que tiene el coste de la operación sobre de la construcción.

Durante mucho tiempo, se ha considerado que lo más caro y determinante es lo que cuesta levantar el edificio, pero con el crecimiento de la disciplina del FM, se empieza a ser más consciente de la necesidad de crear entornos más flexibles, más sostenibles, que se puedan adaptar a los cambios, y que satisfagan de la mejor manera posible las necesidades del cliente o clientes que pueden ocupar ese inmueble durante su vida útil.

A diferencia de lo que se suele pensar, ya que es una de las preguntas que más me hacen sobre qué va antes si el FM, el Property, o el Project management, la explicación puede ser simple. El Facility Management como disciplina está ahí, está disponible para ser usada, y depende de cada actor, sea constructor, propietario, o sea el mismo cliente final, el decidir cuándo utilizarla. Son ellos los que determinan en qué momento se van a poner las gafas y contemplar con la óptica del FM cómo se va a operar un inmueble, y cómo va a ser su funcionamiento y los requisitos que tendrá asociados su actividad futura dentro del proyecto. Muchas empresas de diseño, ya tienen en sus plantillas a los responsables de operación, y son los encargados de realizar las guías que determinan cómo van a funcionar sus inmuebles. Esto no es un capricho de los despachos de arquitectura, sino que este manual de operación es un requisito de la mayoría de los proyectos internacionales, sin el cual, no se les deja concursar en muchos casos. Esto quiere decir que se va a tener en cuenta a la hora de puntuar las propuestas, que se ha considerado la forma, el coste, y el impacto que va a tener el mantener un inmueble funcionando, es decir, en uso.

Es interesante ver como el World Economic Forum en su último informe de abril de 2017 sobre el futuro de la construcción, toca muchos elementos, desde la optimización de ciclo de vida, la sostenibilidad, la flexibilidad o la habitabilidad hasta el bienestar de los ocupantes, que ya aparece en la definición de FM de la nueva ISO 41011. Está claro que la disciplina del Facility Management, puede ser una ayuda importante para llevarlos a cabo. Esto deja la puerta abierta al entendimiento y a un longevo matrimonio entre el FM y la construcción.

¡Que vivan los novios…!!!

Autor: David Martinez, PhD. Consultor estratégico, formador, investigador y conferenciante internacional. Reconocido experto en Facility y Asset Management. Especializado en modelos multiculturales de gestión de inmuebles y en productividad aplicada a los entornos de trabajo.

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