Qué se entiende por mantenimiento y por qué se realiza

¿Qué se entiende por mantenimiento y por qué se realiza?

Las antiguas prácticas de mantenimiento y la mayoría de las actuales, tanto en el sector privado como en el público, en la mayoría de las ocasiones se entienden como acciones asociadas con la reparación del equipo después de una falla o avería. El diccionario define la palabra mantenimiento de la siguiente manera: «el trabajo de mantener algo en condiciones adecuadas». Esto implicaría que el mantenimiento debe consistir en  las acciones tomadas para prevenir que un equipo, instalación o componente falle, conservando la degradación experimentada por estos para mantenerlos en buen estado de funcionamiento. Por desgracia, los datos obtenidos en numerosos estudios de la última década indican que la mayor parte de las empresas no invierten los recursos necesarios para mantener los equipos e instalaciones en buen funcionamiento. Por el contrario, esperan que ocurra un fallo o avería en el equipo para luego tomar las acciones necesarias para reparar o reemplazar el equipo. Nada dura para siempre y todo equipo o instalación tiene asociado a él y a sus componentes una vida útil. Por ejemplo, un equipo puede estar diseñado para tener una vida útil de 5.000 horas, y con un buen uso y el mantenimiento adecuado, puede llegar a alargar su vida útil hasta las 10.000 horas.

La necesidad de mantenimiento se basa en el fracaso real o inminente -idealmente, el mantenimiento se lleva a cabo para mantener los equipos y sistemas funcionando de manera eficiente durante al menos la vida útil de su diseño-. Como tal, el funcionamiento práctico de un equipo es la función basada en el tiempo. Si se quisiera representar gráficamente la tasa de fallos de un equipo o componente frente al tiempo, es probable que el gráfico tomara la forma de la «bañera» que se muestra en la figura adjunta. En la figura, el eje Y representa la tasa de fracaso y la X eje es el tiempo. Desde su forma, la curva se puede dividir en tres periodos distintos: la mortalidad prematura, la vida útil, y el periodo de desgaste.

JA2

El período inicial de la mortalidad prematura en la curva de la bañera, se caracteriza por una alta tasa de fracaso, seguido por un período de disminución de fracaso. Muchos de los fracasos asociados con esta región están vinculados a un mal diseño, mala instalación o un uso indebido. El período de mortalidad prematura es seguido por un período de tasa de fallo casi constante conocido, como vida útil. Hay muchas teorías sobre por qué los equipos fallan en esta región, la mayoría reconoce que un mal mantenimiento preventivo, a menudo juega un papel significativo. También se reconoce, que en general las prácticas de mantenimiento excepcionales que abarcan los preventivos y predictivos, pueden extender en el tiempo este periodo. El período de desgaste se caracteriza por una tasa de fracaso cada vez mayor y más rápido con el tiempo. En la mayoría de casos, este período abarca la distribución normal de los fallos de vida de diseño, pero a la inversa.

La vida útil de la mayoría de equipos y componentes de estos requiere de un mantenimiento periódico. Si ponemos como ejemplo un vehículo, los filtros deben sustituirse, la alineación debe mantenerse, se requiere de cambios de aceite y una lubricación adecuada, y así sucesivamente. En algunos casos, determinados componentes necesitan reemplazo, (por ejemplo, la correa de distribución en un vehículo de motor) para asegurar la pieza principal del equipo (en este caso un coche) una vez finalizada su vida de diseño. Cada vez que fallamos al llevar a cabo las actividades de mantenimiento previstas por el diseñador del equipo, acortamos la vida útil operativa del equipo. Pero, ¿qué opciones tenemos? Durante los últimos 20-30 años, los diferentes enfoques de cómo el mantenimiento se puede realizar para asegurar que el equipo alcanza o excede su vida de diseño van orientados a proactividad, por lo tanto a un correcto mantenimiento preventivo y cada vez más, a acompañarlo de a un buen mantenimiento predictivo que lo complemente.

A continuación se exponen las diferentes ventajas y desventajas de los diferentes tipos de mantenimiento que se pueden llevar a cabo.

MANTENIMIENTO CORRECTIVO

Ventajas

  • Bajo costo.
  • Menos personal.

Desventajas

  • Aumento de costes debido a las paradas no planificadas de los equipos.
  • Aumento de los costes laborales, especialmente si se necesita tiempo extra.
  • El costo involucrado en la reparación o sustitución del equipo.
  • Equipos secundarios pueden sufrir posibles daños durante las averías del elemento principal
  • El uso ineficiente de los recursos de personal

MANTENIMIENTO PREVENTIVO

Ventajas

  • Reduce el tiempo de inactividad y por lo tanto provoca un aumento de la disponibilidad de los equipos e instalaciones
  • La flexibilidad que permite el ajuste de la periodicidad del mantenimiento.
  • Aumento de la vida útil de los componentes.
  • Ahorro de energía.
  • Reducción de averías.
  • Estimación de un 12% al 18% más de ahorro de costes frente a una filosofía de mantenimiento reactivo (correctivo)

Desventajas

  • Todavía es probable que ocurran averías.
  • Mano de obra intensiva.
  • Incluye la realización de mantenimientos que realmente no sean necesario, pero si recomendados.
  • Probabilidad de daños accidentales a los componentes al realizar el mantenimiento que no sean necesarios.

MANTENIMIENTO PREDICTIVO

Ventajas

  • Aumento del componente operacional vida / disponibilidad.
  • Permite a las acciones correctivas preventivas.
  • Disminución del tiempo de inactividad de los equipos
  • Disminución de los costos de materiales y mano de obra.
  • Mejora de la moral de los trabajadores.
  • Ahorro de energía.
  • Estimación de un incremento del 8% al 12% más de ahorro de costes sobre los ya conseguidos con un programa de mantenimiento preventivo.

Desventajas

  • Importante inversión inicial en equipos de diagnóstico.
  • Aumento de la inversión en la capacitación del personal.
  • Ahorros potenciales que no se ven fácilmente por la dirección.
  • Ahorros a largo plazo.
compártelo en tus redes sociales
Compartir en facebook
Compartir en twitter
Compartir en linkedin

¿Quieres más información de lo que hacemos en Consultoría, FormaciónInvestigación en Facility Management?

Hola, ¿cómo
podemos ayudarte?

Rellena el siguiente formulario y te enviaremos el reglamento interno y código ético:

Participa en el Observatorio FM

Puedes escoger entre estas 3 opciones para participar:




¿Cómo participar?

Colaborar con el Observatorio FM es una decisión personal y voluntaria, no existiendo vinculo contractual ni retribución económica por ello.

Cualquier persona interesada puede solicitar participar como líder de un nuevo proyecto, o postularse como colaborador en alguno ya existente.

Un comité técnico valorará la temática de los proyectos propuestos y las solicitudes de los participantes, decidiendo cuáles se llevan a cabo y por quién.

Cada persona decide cuanto quiere dedicar, en función de  su disponibilidad o tipo de proyecto. El objetivo es que sea una actividad altruista y no una carga de trabajo adicional. 

¿En qué consiste?

En promover y publicar estudios que sirvan de ayuda a los profesionales del sector y para que el resto entienda nuestra profesión y disciplina.

Los resultados y entregables se comparten en abierto, reconociendo siempre las aportaciones de todos sus autores y colaboradores.

La actividad del Observatorio respetará la objetividad, ética, rigor y buenas prácticas que rigen nuestro área de Investigación.

Los colaboradores tienen acceso a las mejores herramientas colaborativas, a información sectorial y a contactos, además de contar con asistencia de expertos consultores e investigadores a nivel internacional.

Investigación

Observatorio FM

Es una plataforma que desarrolla y difunde contenido de Facility Management, abierta a todos los que deseen participar de forma desinteresada. Se debe mantener la ética, objetividad y compartir en abierto todos los resultados. Tú defines cuánto tiempo dedicas y lo que buscas conseguir.

Puedes participar como:

  • Líder: define tema y coordina actividad
  • Colaborador: ayuda con el desarrollo

Te vamos a proporcionar:

  • Situación y tendencias del tema
  • Acceso a expertos y asesores
  • Herramientas colaborativas
  • Diseño y plataforma de difusión

Tu aportación siempre será mencionada en los créditos de los trabajos realizados.

Investigación

Proyectos

Somos parte del grupo europeo de investigación, y trabajamos en equipos internacionales para el desarrollo de distintos tipos de iniciativas:

  • Financiación pública
  • Concursos internacionales

También trabajamos para proveedores de servicio, que desean apoyo en decisiones vinculadas con:

  • Posicionamiento
  • Lanzamiento de productos
  • Búsqueda de socios
Investigación

Normalización

Como expertos acreditados en los procesos de redacción de las normas Europeas e Internacionales de Asset y Facility Management, somos el socio perfecto para ayudarte con:

  • Alineación con las normativas
  • Asistencia en la certificación
  • Formación especializada

FMHOUSE es la única consultora de habla hispana, participante en estos procesos.

Investigación

Divulgación

En FMHOUSE pensamos que la evolución que hay en Facility Management se debe compartir. Por eso dedicamos un esfuerzo a producir y luego publicar en abierto los siguientes tipos de contenidos:

  • Tendencias nacionales e internacionales
  • Análisis sectoriales
  • Estudios de mercado

El “Observatorio FM” está abierto por si quieres colaborar en alguna publicación.

Consultoría

Entornos de Trabajo

La visión de los espacios o Workplace desde la óptica del Facility Management sirve para entender esa necesidad como un servicio ya que es necesario aplicar la misma lógica y metodología.

De forma general se ofrecen:

  • Evaluación y optimización
  • Estrategias de diseño
  • Soluciones y escenarios
  • Bienestar y productividad

Aplicamos nuestra experiencia en oficinas, pero también en espacios educativos, centros comercial es y en el entorno industrial.

Consultoría

Benchmarking

Para tomar las mejores decisiones, se debe trabajar con datos claros y precisos, tanto del mercado como los propios de la misma organización. Esto en el entorno del Facility Management es todavía más crítico por el impacto que tiene sobre el negocio.

Ejemplos de tipos de comparativas:

  • Costes de operación
  • Uso/asignación de recursos
  • Auditorias y evaluación del cumplimiento

Estos servicios son principalmente solicitados por usuarios finales pero también por proveedores de servicios.

Consultoría

Experiencia de Cliente

Todo lo que se hace dentro de Facility Management tiene como objetivo satisfacer a algún tipo de cliente, sea interno o externo. El comprender lo que sienten y necesitan es clave para poder ofrecerles un buen servicio.

Nuestro apoyo se basa en:

  • Evaluación de satisfacción
  • Percepción del cliente
  • Modelos centrados en personas
  • Gestión del cambio

Trabajamos para entender y conocer a los clientes de nuestros clientes, de todos los sectores y tipos de negocios.

Consultoría

Transformación Digital

El mundo del Facility Management está experimentando una profunda transición hacia entornos digitales. Ayudamos a nuestros clientes a entender lo que les supone y a acompañarles en el cambio.

Nuestras áreas de apoyo son:

  • Digitalización de procesos
  • Viabilidad e integración
  • Cultura digital
  • Respuesta tecnológica

Actuamos como asesores independientes y no como vendedores de marcas

Asesoramos a clientes finales y también a proveedores de servicio.

Consultoría

Diseño de Servicios

Cualquier tipo de empresa necesita definir o mejorar la forma en que estructura las actividades de soporte que aporta el Facility Management.

Nuestros productos principales son:

  • Diagnóstico de estado
  • Dimensionado de servicios
  • Agrupación y modelos
  • Apoyo en licitaciones
  • Asistencia en la implantación

La propuesta se estructura a medida en función de las necesidades particulares.

Ayudamos a clientes finales y también a proveedores de servicio.

En FMHOUSE utilizamos cookies propias y de terceros para mejorar nuestros servicios. Si continúas con la navegación, consideraremos que aceptas nuestros términos de uso y nuestra política de privacidad y de cookies